Toekomst Pand9, Zaltbommel

Wanneer neemt de nieuwe gemeenteraad uiterlijk een beslissing?

Na de gemeenteraadsverkiezingen op 18 maart 2026 wordt een besluit genomen over welke van de 4 scenario’s verder uitgewerkt gaat worden.

Is de genoemde (maatschappelijke) huur van €56,= inclusief of exclusief servicekosten?

De Driehoek Toekomst Pand9 adviseert een huurprijs van €56,= per m2/ per jaar voor huurders die maatschappelijke impact maken, exclusief de kosten voor gas en elektra en exclusief btw. De servicekosten hangen af van het gekozen scenario. In de volgende fase werken we dit verder uit.

Hoe verhuis je een ecosysteem? Dat is meer dan alleen huurders, vrijwilligers en gebruikers…

Pand9 is meer dan een verzamelgebouw. Het gaat om een netwerk van samenwerkende organisaties, vrijwilligers en activiteiten. Het is erg belangrijk dat er ook tijdens een verbouwing of verhuizing veel aandacht is voor het behouden van dit ecosysteem en de samenhang van maatschappelijke activiteiten. De aanpak verschilt per scenario en wordt in de vervolgfase verder uitgewerkt.

Is de maatschappelijke waarde (SROI) uit te drukken in euro’s per scenario?

De maatschappelijke waarde (Social Return On Investment) kan op basis van een erkende onderzoeksmethode uitgerekend worden in geld. Om dat zo goed mogelijk te doen wordt gebruik gemaakt van concrete gegevens en gesprekken met betrokkenen over de activiteiten, kosten en effecten. Denk daarbij aan de subsidie van de gemeente of het geld dat de gemeente of de zorgverzekeraar bespaart op zorgkosten, omdat via Pand9 op tijd de juiste hulp gevonden werd. Daarnaast zijn er zaken die moeilijker in geld uit te drukken zijn, zoals het gevoel van waardering en verbondenheid bij vrijwilligers, of minder belasting bij mantelzorgers omdat hun naaste gebruik kan maken van activiteiten binnen Pand9.

Voor 2 scenario’s was onvoldoende informatie beschikbaar over het toekomstige gebruik en de activiteiten om de maatschappelijke effecten goed te kunnen vertalen in een geldbedrag. Hiervoor in de plaats zijn voor deze scenario’s risicoprofielen beschreven door de onderzoekers.

Hoe is de SROI in Euro’s in de matrix zichtbaar per scenario?

De SROI-rato voor het huidige Pand9 is 7,2. Dat betekent dat vaststaat dat voor iedere geïnvesteerde euro door publieke partijen er een opbrengst is van €7,20. Voor scenario 1 is de SROI voor de komende vijf jaar geschat op gemiddeld €7,30 per publieke euro. Voor scenario 2 is dat gemiddeld €6,90 per euro.

Dit zijn geen vaststaande bedragen. De SROI kan in de loop van de jaren verder stijgen als er meer maatschappelijke waarde wordt gecreëerd, of zelfs dalen als maatschappelijke functies verdwijnen.
Voor de scenario’s 3 en 4 is geen bedrag berekend. Om de maatschappelijke effecten goed te kunnen vertalen in een geldbedrag was nog onvoldoende informatie beschikbaar over het toekomstige gebruik en de activiteiten. Hiervoor in de plaats zijn voor deze scenario’s risicoprofielen beschreven door de onderzoekers.

Is het welzijn van gebruikers/ bezoekers van Pand9 meegenomen in het onderzoek?

Ja. Het welzijn van gebruikers en bezoekers is meegenomen als onderdeel van het SROI-onderzoek naar de maatschappelijke waarde van Pand9.

Wat levert het welzijn van gebruikers/ bezoekers van Pand9 op of kost dat bij wegvallen van Pand9?

Het ecosysteem van Pand9 is belangrijk voor het welzijn van gebruikers en bezoekers. Hierdoor worden publieke kosten voor de samenleving bespaard. Er is geen sprake van het wegvallen van Pand9. We willen het een blijvende plek geven in onze samenleving.

Wegen de vier aspecten (in de matrix): Maatschappelijk. Ruimtelijk, Organisatorisch en Financieel even zwaar?

Het rapport Scenario-onderzoek Toekomst Pand9 zelf geeft geen weging of onderscheid mee bij de aspecten Maatschappelijk. Ruimtelijk, Organisatorisch en Financieel. Het is aan de nieuwe gemeenteraad om bij het maken van een keuze te bepalen wat zij daarbij meer of minder belangrijk vinden.

Zijn de vier scenario’s vergelijkbaar als de twee locaties niet op alle relevante aspecten zijn vergeleken ([Grondexploitatie] (GREX), woningen, investeringen)?

Elk scenario heeft zijn eigen impact op de plek, de mensen en de middelen. Al met al is er dus geen simpel antwoord. Om wel een richting te kunnen geven zijn alle vier de scenario’s op hoofdlijnen vergelijkbaar gemaakt. Onder andere:

• het effect op de grondexploitatie van Waluwe III,
• het effect op het aantal te bouwen woningen in Waluwe III en
• de bandbreedte van de investering die nodig is om Pand9 te verbouwen of nieuw te bouwen.

Na keuze voor een scenario wordt in de vervolgfase het scenario op detailniveau uitgewerkt. De vergelijking is dus bedoeld als richtinggevend, niet als definitieve doorrekening.

Zijn in de GREX-cijfers (voor Waluwe III) de sloopkosten van Pand9 meegenomen?

Ja.

Wat betekent het voor de maatschappelijke betrokkenheid en de sfeer als er nieuwe omwonende en andere doelgroepen komen?

De komst van nieuwe bewoners of doelgroepen kan invloed hebben op de maatschappelijke betrokkenheid en de sfeer in en rond het gebouw. Dat kan zowel positief als uitdagend zijn. In de uitwerking voor het gekozen scenario wordt daarom nadrukkelijk gekeken hoe nieuwe gebruikers en/of omwonenden elkaar kunnen ontmoeten en betrokken kunnen worden bij de activiteiten.

Houd je hetzelfde aantal m2?

Ja. Het aantal huidige verhuurbare m2 blijft bij elk scenario behouden.
Een aantal huurders heeft aangegeven dat zij minder vaste m2 willen gaan huren, als ze gebruik kunnen maken van ruimten die gebruikt kunnen worden door meerdere huurders, zoals voor vergaderingen of als spreekkamer.

Blijven de m3 ook hetzelfde?

We gaan er op dit moment vanuit dat de kubieke meters gehandhaafd worden voor die huurders die dat nodig hebben, zoals een aantal kunstenaars.
Als een scenario gekozen wordt, werken we de precieze indeling in nauw overleg met de huurders en de architect uit.

Wat bedoelen jullie met verbouwing door/ met vrijwilligers?

Daarmee wordt bij scenario 1 verwezen naar het plan van de huurders: “We gaan voor BRONS!” dat uitgaat van de zelf- en samenredzaamheid van inwoners. In het plan stellen de huurders voor om de vernieuwbouw van Pand9 in vijf jaar tijd uit te voeren met vrijwilligers voor zover dit veilig en verantwoord kan. Waar dat noodzakelijk is worden bouwprofessionals ingezet. Daarmee willen de huurders de kosten zo laag mogelijk houden. De exacte invulling is nog niet uitgewerkt.

Kan het lager te bouwen aantal woningen bij scenario 1 en scenario 2 niet simpelweg bij De Brug/ De Toermalijn gerealiseerd worden?

Bij zowel scenario 1 als scenario 2 is de locatie van Pand9 binnen de Waluwe III.
De in het rapport geopperde mogelijkheid voor de bouw van aanvullende woningen op een alternatieve locatie anders dan Waluwe III, is geen onderdeel van het onderzoek naar de toekomst voor Pand9 en daarom ook niet nader onderzocht. De raad kan onafhankelijk van de keuze voor een scenario voor Pand9 besluiten tot woningbouw aan de Wielkamp of elders, als onderdeel van het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Hoeveel kleiner wordt het gebouw bij nieuwbouw? Past iedereen erin?

Ja, iedere huidige huurder kan in de nieuwbouw dezelfde verhuurbare m2 huren als binnen het huidige gebouw.
Een nieuw gebouw heeft door de efficiënte indeling ongeveer een derde van de grondoppervlakte (footprint) nodig dan dat van het huidige gebouw. Dat komt omdat in het huidige Pand9 veel ruimte niet kan worden gebruikt voor activiteiten. Denk aan brede gangen en trappenhuizen. Als dit scenario gekozen wordt, werken we de precieze indeling in nauw overleg met de huurders en de architect uit.

Het nieuw te bouwen gebouw voor Pand9 wordt kleiner dan het huidige Pand9. Wat betekent dat voor de huidige huurders?

Het nieuw te bouwen gebouw is veel efficiënter ontworpen en heeft daardoor minder grondoppervlakte nodig dan het huidige Pand9. Daarmee blijft hetzelfde aantal verhuurbare m2 beschikbaar voor de huidige huurders als nu in Pand9. Het aantal m2 kan nog iets verder uitgebreid worden door de mogelijkheid om op de begane grond aanvullend een tussenverdieping of entresol te realiseren.

Gaan huidige huurders die over gaan (naar nieuwbouw) m2 inleveren?

Nee. Uitgezonderd als een huurder zelf aangeeft minder meters te willen gaan gebruiken. In het huidige pand zijn het aantal meters per ruimte, een vast gegeven. Als één van deze scenario’s wordt gekozen werken we een indeling uit, waarbij we het benodigde en gewenste aantal meters van de huurders inventariseren.

Is het aantal m2 voor de kringloopwinkel vergelijkbaar?

Ja. Binnen het totaal aan verhuurbare meters op de begane grond is rekening gehouden met de kringloopwinkel. Door de plafondhoogte van 6 meter bestaat daarbij ook de mogelijkheid om binnen deze ruimte een extra entresol of tussenvloer te realiseren.
Als dit scenario gekozen wordt, werken we de precieze indeling in nauw overleg met de huurders en de architect uit.

Waarschijnlijk zijn er veel voorzieningen (Jongerenwerk, Kringloopwinkel, De Steiger, de kerk) die op de begane grond willen zitten. Het is onwenselijk voor een aantal voorzieningen om boven te zitten. Lukt dat?

Bij nieuwbouw is de begane grond groot genoeg voor de huurders met activiteiten die veel bezoekers trekken.
Als dit scenario gekozen wordt, werken we de precieze indeling in nauw overleg met de huurders en de architect uit.

Investering bij nieuwbouw Pand9 met woningen daarboven. Er is dan maar 1 fundering nodig. In hoeverre zijn deze investeringen gedeeld met de woningen die erop komen?

Bij nieuwbouw met woningen erboven worden bepaalde bouwkosten, zoals de fundering en constructie, gedeeld. Bij de financiële investeringsbandbreedte voor het maatschappelijke deel is daar rekening mee gehouden.

Nieuwbouw is twee keer duurder dan verbouwen (van het huidige Pand9). Levert dit geen negatieve exploitatie op? Dat is toch niet duurzaam?

Nieuwbouw leidt niet automatisch tot een negatieve exploitatie. De afweging of nieuwbouw wel of niet duurzaam is gaat niet alleen over de investering nu, maar ook over energiegebruik, onderhoud en gebruik op de lange termijn.
Zo vraagt nieuwbouw vaak een hogere investering dan vernieuwbouwen van een verouderd gebouw, maar levert dat wel een energiezuinig en toekomstbestendig gebouw op dat 50+ jaar meegaat i.p.v. 25 jaar en waarvoor duurzame materialen gebruikt kunnen worden. Ook het onderhoud of het aanpassen van ruimten door verandering van het gebruik gaat vaak efficiënter bij nieuwbouw, waardoor kosten bespaard kunnen worden. Als de raad kiest voor de voorgestelde maatschappelijke huur en het tekort tussen kosten en huuropbrengsten eenmalig financiert (de onrendabele top), dan heeft het verschil in investeringskosten voor de meeste huurders weinig merkbaar effect.

Flexibiliteit bij nieuwbouw. Gaat daarbij de huiselijke sfeer/de uitstraling verloren?

De nieuwbouw wordt ‘casco plus’ opgeleverd met veel inbreng van de huurders voor het ontwerpen, verder indelen en inrichten van het pand. Zo zorgen we voor de gewenste laagdrempelige uitstraling en uitnodigende sfeer van het nieuwe gebouw. Geen afstandelijk of formeel gebouw, maar een plek waar mensen zich welkom en op hun gemak voelen.
Dat geldt voor allebei de nieuwbouwscenario’s: scenario 2 en scenario 4.

Hoe kan je een beslissing nemen op grond van het aantal woningen dat gebouwd kan worden, als dit voor de locatie Wielkamp nog onbekend is?

Scenario 4 gaat over een nieuw te bouwen pand aan de Wielkamp samen met woningen. Voor het aantal te bouwen woningen is gerekend met de gebruikelijke dichtheid van maximaal 50 woningen per hectare. Op basis daarvan is een voorlopig aantal woningen bepaald.
Als de keuze op dit scenario valt kan dit aantal nog worden aangepast op basis van de uitgewerkte planstudie.

Waarom is de grondexploitatie (GREX) van de grond aan de Wielkamp niet opgenomen in de vergelijking?

De grondexploitatie (GREX) van de grond aan de Wielkamp is in dit stadium nog niet afzonderlijk uitgewerkt.
Als voor dit scenario gekozen wordt zal een planstudie gemaakt worden, zodat op basis van dat plan een berekening van de grondexploitatie kan worden gemaakt.